Vývoj cien nehnuteľností v Európe v SR, ČR v 1Q 2024
Investovanie do nehnuteľností je populárnou stratégiou na zabezpečenie stabilného príjmu a zhodnotenia majetku. Avšak, v kontexte súčasných ekonomických podmienok na Slovensku, čoraz viac investorov uvažuje nad presunom svojich investícií do zahraničia. Dôvody sú viaceré a vyplývajú najmä z rastúcej záťaže na slovenských domácnostiach a už avizované zmeny v daňovej politike, ktoré Slovensko očakáva zavedením v roku 2025.
Diverzifikácia investičného portfólia
Diverzifikácia je kľúčovým princípom každej úspešnej investičnej stratégie. Investovaním do nehnuteľností mimo Slovenska môžete znížiť svoje riziká spojené s jednou ekonomikou či trhom. Napríklad, ak by slovenská ekonomika prešla ďalšími šokmi (ako ďalšie zvyšovanie cien energií alebo daní), vaše investície v zahraničí môžu tieto straty kompenzovať.
V kontraste s neistou situáciou na Slovensku, mnohé zahraničné trhy ponúkajú stabilnejšie a predvídateľnejšie podmienky pre investície do nehnuteľností a podľa najnovších zverejnených údajov (Eurostat 07/2024) Východná Európa zaznamenáva za posledné roky výrazný rast cien nehnuteľností.
Poďme si pozrieť ako sa trhom v Európe darilo. Rozoberieme si krajiny Bulharsko, Chorvátsko a Španielsko v porovnaní so Slovenskom a Českou Republikou. Nakoľko naša realitná kancelária sa sústreďuje predovšetkým na realitné trhy v týchto krajinách.
Bulharsko
Nehnuteľnosti v Bulharsku si udržujú už posledné roky pekný stabilný nárast. Keď sa pozrieme na vývoj cien nehnuteľností v 1Q 2024 s porovnaním z predchádzajúceho roka ceny narástli až o 16%.
Po Poľsku sa teda Bulharsko stalo lídrom európskeho rebríčka v raste cien nehnuteľností v celej EÚ. Dôvodom je niekoľko, krajina očakáva skorý vstup do eurozóny (budúci rok 2025). Vysoký záujem o nákupy bytov, ktoré sú stále na európske pomery extrémne lacné.
Turistický ruch tu zohráva kľúčovú úlohu na trhu s nehnuteľnosťami. Zahraniční investori, ktorí investujú do dovolenkových domov, výrazne prispievajú k stabilite trhu, najmä v oblastiach pozdĺž Čierneho mora. Ceny nehnuteľností rástli aj v Sofii a vo väčších mestách.
Výrazne v trende nákupu prispeli aj aktuálne vojny na Ukrajine a v Izraeli. Bulharsko je členom NATO a obyvatelia spomínaných krajín hľadali pre seba a svoje rodiny bezpečné útočisko v rámci EÚ. Okrem toho v rámci leteckej a námornej dopravy je od tohto roku Bulharsko v Schengenskom priestore. Krajina je teda stabilná a bezpečná pre nákup nehnuteľnosti a zaznamenáva každoročný nárast dovolenkujúcich.
Chorvátsko
Chorvátsko je z hľadiska investovania do nehnuteľnosti a kvality života pri mori považované za jednu z najviac atraktívnych destinácií. Každoročne tu zaznamenávajú nárast cien nehnuteľností. Podľa zdrojov z Eurostat v 1Q2024 v porovnaní s predchádzajúcim rokom bol nárast až +9%. Krajina je od roku 2023 v Schengenskom priestore a má menu euro čo je pre mnoho dovolenkujúcich špeciálne z Nemecka veľkým lákadlom.
V roku 2025 sa očakáva, že realitný trh v Chorvátsku zostane opäť aktívny, pričom hlavným faktorom bude naďalej vysoký zahraničný dopyt po dovolenkových nehnuteľnostiach pri Jadranskom mori. Vývoj cien bude závisieť aj od ekonomickej situácie v Európe, od úrokových sadzieb a od potenciálnych ďalších regulačných zásahov vlády.
Aj keď zahraničný dopyt po nehnuteľnostiach zostáva silný, miestni obyvatelia čelia ťažkostiam pri kúpe nehnuteľností a zaobstarania si vlastného bývania hlave pri mori a hlavnom meste Zagreb.
Momentálne je avizované, že Chorvátsko od budúceho roka 2025 zavedie Daň z nehnuteľností (doteraz to bol len Miestny komunálny poplatok) a zvýši paušálne odvody pre majiteľov rekreačných objektov. Ročná paušálna daň z prenájmov bola doteraz len 199 eur za lôžko, čo je skutočne nízka daň vzhľadom na príjmy generované z turistického prenájmu. Nové avizované zmeny sú ohlásené na zvýšenie dane podľa lokality a to od 150 až do 300 eur. Zvyšovanie daní sa opäť prenesie do prenájmov.
Krajina je vďaka čistote mora, dostupnosti a vybudovanej infraštruktúre, historickým mestám a pamiatkam, no predovšetkým blízkosti jazyka veľmi atraktívna ako druhý domov.
Španielsko
Španielsko je spojením mora, piesočných pláží, historických mestečiek, dobrého jedla a golfu. V neposlednej rade je to i príjemné klíma a teplé stabilné počasie počas zimy čo jej pridáva na atraktivite. Španielsko je ideálne pre ľudí, ktorí sa chcú prísť ohriať a užiť si slnko počas celého roka. Priemerné teploty počas zimy sú +19°C a slnko svieti 300dní do roka. Pláže sú pretkané promenádami a dopĺňajú ich parky a krásne upravené mestečká, čo možno práve Balkánu chýba.
Ceny nehnuteľností sú stále veľmi atraktívne a pohybujú sa podľa lokality. Costa Blanca s letiskom v Alicante má o niečo nižšie ceny nehnuteľností ako Costa del Sol s letiskom v Malage a blízkosťou Gibraltáru a Afriky.
Ceny nehnuteľností sa odvíjajú od lokality, typu nehnuteľnosti, vybavenia a blízkosti mora, ale môžeme zľahka povedať, že sú niečo medzi Bulharskom a Chorvátskom. Špeciálne si Španielsko zamilujete pokiaľ máte radi dlhé piesočné pláže, množstvo reštaurácií a barov ktoré ich lemujú.
Španielsko začalo byť veľmi atraktívnou destináciou pre ľudí na dôchodku, pre ktorých je život tu pri mori lacnejšou variantnou ako u seba doma. Dobrá zdravotná starostlivosť, klíma a slnko robia tiež svoje na psychiku a zdravie. Väčšinu dňa trávite vonku.
Ceny nehnuteľností tu postupne rastú v 1Q 2024 zaznamenali vzostup + 6.4% oproti predchádzajúcemu roku. Nehnuteľnosti v golfových rezortoch a pri pobreží sú atraktívnou investíciou vyhľadávanou na prenájom. Teda aj tu vznikol druhý domov pre mnohých Európanov.
Slovensko:
Musíme konštatovať, že krajina zaznamenala štvrtý najvyšší pokles cien nehnuteľností v rámci celej EÚ. Podľa údajov z Eurostat nehnuteľnosti v 1Q 2024 klesli o -3% v porovnaní s prechádzajúcim rokom.
Ešte robustnejší prepad cien podľa NBS bol zaznamenaný v priebehu roka 2023, kedy medziročne v porovnaní s rokom 2022 klesli ceny nehnuteľnosti o približne 6 %.
Dôvodov je niekoľko, za najväčší môžeme považovať kombináciu rastu úrokových sadzieb a zníženie reálnych miezd. Objem nových úverov na bývanie bol v polovici roku 2023 v porovnaní s priemerom predošlých rokov nižší približne o tretinu. V porovnaní s posledným vrcholom realitného boomu z leta 2022 bol však pokles počtu nových hypoték až o -50% nižší. Dostupnosť bývania na Slovensku sa citeľne zhoršila, dopyt po nehnuteľnostiach ochladol a vo výsledku priemerné ceny bytov v Slovenskej republike boli oproti svojmu doterajšiemu vrcholu v lete 2022 nižšie približne o 14 %.
Výhľady do budúcna sú neisté. Očakáva sa, že inflácia v budúcom roku 2025 dosiahne viac ako päť percent, čo je alarmujúce. Tento nárast bude poháňaný nielen zvýšením daní, ale aj rastom cien energií. Už dnes Slovensko patrí medzi krajiny EÚ, kde domácnosti vynakladajú najväčší podiel svojich výdavkov na bývanie, vrátane cien palív. Tento podiel presahuje 30 % a očakáva sa, že v nadchádzajúcich rokoch bude ešte rásť. Investori tak budú čeliť vyšším nákladom na údržbu nehnuteľností a prevádzku, čo opäť znižuje ich ziskovosť. Navyše sa tieto náklady logicky premietnu aj do cien nájmov.
Ďalší negatívny dopad nielen na Slovensko ale aj na ďalšie európske krajiny a určité lokality bude vývoj demografického trendu obyvateľov v EÚ. Slovensko čelí výraznému demografickému trendu, ktorým je starnutie populácie. Prognózy ukazujú, že počet ľudí v dôchodkovom veku bude v nasledujúcich desaťročiach rásť, pričom populácia v produktívnom veku, ktorá prioritne nakupuje nehnuteľnosti bude klesať.
Česká republika
V porovnaní so Slovenskom si Česká Republika viedla o trošku lepšie, avšak ceny nehnuteľností aj tu v posledných rokoch zaznamenali turbulentné obdobie. Podľa dát z Eurostatu ceny nehnuteľností v 1Q 2024 oproti minulému roku mierne vzrástli o 1,2%.
Rovnako ako na Slovensku aj v Českej republike došlo k celkovému spomaleniu na realitnom trhu. Po období pandemického boomu, keď ceny nehnuteľností prudko rástli, došlo v nasledujúcich rokoch k výraznému spomaleniu. Tento trend bol ovplyvnený viacerými faktormi, ako sú zvyšovanie úrokových sadzieb, inflácia, ale aj spomalenie celkovej ekonomiky.
Rok 2024 priniesol mierne oživenie na trhu s nehnuteľnosťami, aj keď sa trh ešte nevrátil na úroveň pred pandémiou. Ekonomická situácia sa začala stabilizovať, inflácia klesala a ČNB postupne znižovala úrokové sadzby, čo mierne zlepšilo prístup k financovaniu bývania.
Na rozdiel od poklesu v predchádzajúcom roku začali ceny nehnuteľností v 1Q 2024 opäť rásť, aj keď pomalým tempom. Tento rast bol najvýraznejší v Prahe a ďalších veľkých mestách, kde je dopyt stále vysoký, hlavne zo strany zahraničných investorov. Taktiež je tu obrovský dopyt po krátkodobých a dlhodobých prenájmoch zo strany študentov, zahraničných turistov, či migrantov. Mnohí ľudia v produktívnom veku hľadajú ďalšie alternatívy bývania, akým je nájomné bývanie.
Vývoj a ďalší výhľad ukazuje, že podobne ako na Slovensku, aj v Česku dochádza k demografickým zmenám a starnutiu populácie. V nasledujúcich rokoch sa očakáva, že trh s nehnuteľnosťami bude pokračovať v pomalom raste hlavne vo väčších mestách, avšak bude závisieť od vývoja ekonomiky, inflácie a úrokových sadzieb.
Slovo na záver
Investovanie do nehnuteľností u nás sa v dôsledku zvyšujúceho sa daňového zaťaženia, rastu cien energií, inflácie stáva menej atraktívnym.
Zahraničné trhy naopak ponúkajú momentálne stabilitu, nižšie daňové zaťaženie a príležitosti na lepšie zhodnotenie investícií. Preto, ak zvažujete investíciu do nehnuteľnosti, oplatí sa venovať pozornosť možnostiam aj mimo Slovenska a Českej Republiky a nájsť si svoj malý kúsok raja, ktorý vám zlepší kvalitu života.
*Grécko sme nespracovali, nakoľko neposkytuje tieto údaje Eurostatu
Zdroj:
https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-05072024-bp
